20150203_113949Zaintrygowany ostatnimi zadziwiającymi wycenami działek przeznaczonych do sprzedaży bezprzetargowej w rejonie Tucznawy (będących własnością Gminy Dąbrowa Górnicza) wybrałem się na Konferencję (03.02.2015 r.): Nowoczesna wycena. System ekspertowy wyceny nieruchomości komercyjnych dla Śląska (GOP, ROW i Zagłębie). W końcu studia budowlane skończyłem już 30 lat temu, a wyceną nieruchomości zajmowałem się raczej tylko hobbystycznie. Liczyłem na poznanie nowych trendów tych wycen i właściwie nie przeliczyłem się.

tucznawa-2015.01.28Na konferencję wybraliśmy się razem z radną K. Zagajską, która także protestowała przeciwko uchwale o bezprzetargowej sprzedaży tychże ww. działek, w cenie ujętej w zarządzeniu Pana Prezydenta Zb. Podrazy z dnia 28.11.2014 r. (30,31 zł/m2). Inni radni (szczególnie koalicji postkomunistycznej SLD, TPDG, PO) nie mieli z tą ceną większych problemów. Zresztą złożyliśmy na ostatniej sesji Rady Miejskiej interpelację związaną z przebiegiem tej sprzedaży (na foto obok). Byli natomiast na Konferencji właściciele Biura Usług Projektowych i Wycen Nieruchomości „Team” s.c. z Sosnowca, którzy opracowali operat szacunkowy dla wspomnianych działek w Tucznawie.

CAM03650Konferencję (w Katowicach) prowadzili właściciele firmy realexperts.pl sp. z o.o. panowie Wojciech Nurek (absolwent mojego wydziału) i Tomasz Kotrasiński (absolwent filozofii), działający już 21 lat na rynku wycen nieruchomości. Kilka zdań ich wprowadzenia.

Rozwój rynku nieruchomości, wciąż na nowo stawia przed wszystkimi jego uczestnikami zagadnienie dostosowania procesów obsługi tego rynku do wymogów nowoczesności. Także wycena nieruchomości dostarczająca uczestnikom rynku często kluczowej informacji niezbędnej dla optymalizacji procesu inwestycyjnego: informacji o rzeczywistej wartości rynkowej, musi sprostać wyzwaniom jakie stawia rynek. Wymaganiom nowoczesności, rzetelności i obiektywizmu. Wyzwaniom nowoczesnego rynku nieruchomości może sprostać tylko nowoczesna wycena.

Dostępność i jakość publicznych i komercyjnych źródeł informacji o nieruchomościach otworzyły możliwości zastosowania nowoczesnej, obiektywnej wyceny wartości nieruchomości opartej o szczegółową analizę szczegółowo rozpoznanych, dużych zbiorów danych transakcyjnych. Szczegółowy opis cech nieruchomości i zaawansowane metody analizy danych rynkowych oraz jasne i jawne procedury postępowania w procesie wyceny tworzą zobiektywizowany i spójny system ekspertowy wspomagający specjalistów (rzeczoznawców majątkowych) oraz odbiorców procesu wyceny nieruchomości.

Tu doszliśmy do zaprezentowanej przez nich metody wyceny, kładącej moim zdaniem główny nacisk na obiektywizm zawarty w końcowej wycenie. Firma zajmuje się największymi aglomeracjami, czyli Warszawą i terenem w większości naszego województwa (Zagłębie Dąbrowskie bez terenów zawierciańskich, ROW i GOP). Dla tych terenów sporządzono bazę (zawierającą wstępnie 6200 transakcji), która pozwala niezwykle zobiektywizować wycenę. Wykorzystano do budowy systemu ekspertowego dane rynkowe dotyczące nieruchomości komercyjnych, ich ilość, jakość i strukturę ich opisu ze względu na istotnie wpływające na wartość cechy rynkowe.

FB_IMG_1422985220505W rezultacie powstała oparta o szczegółową analizę transakcji mapa cen nieruchomości komercyjnych dla wspomnianego regionu, wysokiej rozdzielczości i dokładności, wizualizująca przebieg stref cenowych, ich powiązanie z lokalizacją ogólną i szczegółową, ciągami komunikacyjnymi, obszarami osadniczymi, przeszkodami terenowymi itd.

Metoda sprawdziła się niezwykle na przykładzie Pyskowic, gdzie wcześniej Gmina często przegrywała sprawy sądowe z powodu błędnych wycen stosowanych np. do podatku od nieruchomości czy dróg koniecznych, etc. Wprowadzono w niej pełną transparentność procesu wyceny (coś dokładnie przeciwnego do tego, co zastosował Pan Prezydent Zb. Podraza (SLD) w Dąbrowie Górniczej przy działkach w Tucznawie!). Podano na stronie wszystkie bazowe parametry: obwód, szerokość, współczynnik kształtu, ciągłość, odległość od centrum, oczyszczalni,, względem dróg, dostęp do linii brzegowej, stan planistyczny, strefy instalacji, uzbrojenie, etc., etc. Efekt piorunująco pozytywny. Wydział Gospodarki Nieruchomościami w Dąbrowie Górniczej nie jest w stanie dobrze prowadzić swoich zadań w stanie jakim jest. Zresztą od wielu lat nie widać postępu w pracy tego wydziału (oczywiście w sensie pozytywnym i moim zdaniem).

Ps W uzupełnieniu link do strony wycen realexperts.pl sp. z o.o.: http://wycena.com.pl/.

CAM03644CAM03651

Komentarze

Komentarze (18) do “Konferencja wycen nieruchomości komercyjnych”

  1. iti, 12 lut 2015 o 9:39

    I tak należy działać Panie Grzegorzu. Podpierać swoje racje faktami.

  2. Kazimierz Jasionek, 12 lut 2015 o 11:16

    Ciekawe ile UM zapłacił tej firmie za tak [...] wycenę tych gruntów ????

  3. realexperts, 13 lut 2015 o 8:03

    Szanowny Panie Grzegorzu
    dzięki za miłe słowa pod naszym adresem przedstawione na Pańskim blogu.
    Celem uzupełnienia załączam link do oficjalnego portalu miasta Pyskowice, na którym objaśniona została i opublikowana Analiza rynku, której wyniki wykorzystywane były na potrzeby wyceny w Pyskowicach w minionym roku.

    http://pyskowice.pl/gospodarka-nieruchomosciami/analiza-rynku-nieruchomosci-gruntowych.html

    Dodam, że od 2012 roku dla każdego roku taka właśnie analiza była każdorazowo publikowana na miejskim portalu.

    Analiza jest corocznie opracowywana na podstawie wszystkich stwierdzonych na obszarze miasta transakcji nieruchomościami gruntowymi (obecnie od 2007-2014). Mieszkańcy miasta mają więc pełny przegląd tego co się działo w mieście na rynku nieruchomości gruntowych (tzw. gruntów). Uzyskują wiedzę na temat trendu zmiany cen w czasie, liczby odbytych transakcji, rozkładu cen transakcyjnych, powierzchni etc. Głównym celem analizy rynku jest jednak przede wszystkim zbadanie, które cechy nieruchomości okazują się mieć na lokalnym rynku udowodniony wpływ na poziom cen nieruchomości oraz jaki jest liczbowy wymiar tego wpływu. O wielkościach wpływu cech nieruchomości na wartość decydują bowiem uczestnicy lokalnego rynku nieruchomości a w żadnym razie nie rzeczoznawcy. Zadaniem rzeczoznawcy jest jedynie to zbadać i określić w toku analizy przeprowadzonej na podstawie uprzednio zgromadzonych danych informacyjnych. Wraz z treścią Analizy do publicznej wiadomości przekazywana jest informacja istotna z punktu widzenia wartości rynkowej nieruchomości: przedstawiane są kryteria według których na obszarze miasta w danym roku dokonywana będzie wycena wszystkich nieruchomości gruntowych dla wszelkich celów. Istotne jest to, że kryteria te są jednolite dla wszystkich nieruchomości położonych na obszarze miasta. Taki sposób wyceny sprawia, że wartość zależna jest wyłącznie od parametrów nieruchomości a nie od osoby dokonującej wyceny. Różnice wartości nieruchomości powodowane są dzięki takiemu podejściu do zagadnienia wyłącznie zróżnicowaniem cech nieruchomości (parametrów). Pełna transparentność procesu wyceny wpływa istotnie na ograniczenie konfliktów społecznych i wątpliwości co do określanych wartości.
    Niskie ukłony
    Wojtek Nurek, MPAI

  4. Krzysztof Andrzejewski, 13 lut 2015 o 14:50

    Bardzo ciekawa mapa. Szkoda tylko, że Dąbrowa Górnicza wygląda na niej tak strasznie blado (niebiesko-zielono), czyli cenowo jest zaściankiem w porównaniu z Gliwicami czy Katowicami…
    Trzymam kciuki za radnych Zagajską i Jaszczurę, aby pod koniec kadencji w 2018 roku było tu tylko biało i czerwono, no chociaż pomarańczowo.

  5. Lucyna, 14 lut 2015 o 12:44

    Podraza i tak się wkopie, tak jak Lipczyk z prywatyzacją Niemcom wody. Teraz wychodzi co to był za interes!!!!

  6. mieszkaniec, 15 lut 2015 o 13:24

    Życzę mu tego!!!!!!!

  7. myślący, 25 lut 2015 o 20:01

    Bardzo trudno sprzeciwić się Panu Wojtkowi Nurkowi, jego niekwestionowana wiedza i umiejętności stanowienia prawa, oraz zasad wyceny nieruchomości jest mi znana od roku 1998. Wycena nieruchomości to nauka wymagająca znajomości ponad stu ustaw, opanowania wiedzy z zakresu matematyki, fizyki, geografii, geodezji, geologii, prawa, klasyfikacji gruntów i kilkunastu innych ważnych dziedzin z budownictwem włącznie. Opinia Pani radnej K. Zagajskiej poprzedzona konsultacjami z autorytetami wycen w Polsce dyskwalifikuje prezydenckiego milionera i wszystkich radnych głosujących za sprzedażą gruntu z ceną oburzająco niską. Czy była to sprzedaż bezinteresowna? Gdyby wykonano dodatkowo dwa operaty szacunkowe z podobnie niską ceną przez niezależnych rzeczoznawców byłbym przekonany o racji prezydentów. Jeden z radnych twierdził, że kupujący proponował zapłacić dwukrotnie wyższą cenę za każdy metr kwadratowy. Gdzie i dla kogo poszła druga połowa wartości transakcji ? ? ?

  8. Grek, 7 mar 2015 o 6:58

    myślący: to jest pytanie kluczowe, które między wierszami zadałeś!

  9. Krzysztof Andrzejewski, 18 mar 2015 o 13:13

    Dzisiaj znalazłem taki to artykuł:
    http://sosnowiec.gazeta.pl/gazetasosnowiec/1,93867,17552201,NGK_Ceramics_wybuduje_fabryke_w_Dabrowie_Gorniczej.html?bo=1
    i przypomniałem sobie o tej dyskusji. Czyli będzie 260 nowych miejsc pracy, Japończycy wybudują się na tych działkach. To chyba dobrze? Szybko i dużo się dzieje. Wnioskuję, że gdyby cena działki była 2 razy wyższa jak to sugerują komentatorzy, pewnie by to dalej odłogiem stało, dodatkowo postępowania, dodatkowe operaty i wyceny, władz rozliczanie opóźniałoby sprzedaż – a tu proszę – będzie się działo, a to pewnie nie koniec bo jeden zadowolony inwestor przyciągnie kolejnych.
    Dziwi mnie to, że żadnego wpisu dot. tego tematu na blogu Pana Jaszczury nie znalazłem – ciekawe dlaczego?
    Przecież zainteresowanie inwestorów spowoduje wzrost cen działek, a tego życzyłem radnym miesiac temu!

  10. Grzegorz Jaszczura, 18 mar 2015 o 19:07

    Panie Krzysztofie, miejmy nadzieję, że z inwestorem będzie tak jak Pan napisał. Ja znając ich nie spieszył bym się z tym, że cała Tucznawa już sprzedana. Gdyby cena tych działek, które ma kupić KSSE była 2 razy większa, to wpływ do budżetu mieszkańców Dąbrowy Górniczej byłby 2 razy większy. To moim zdaniem.
    Co do tego, że nie napisałem jeszcze w tym temacie, to niestety „ich” interesy są tak wielką tajemnicą, że pół dnia przed tą informacją prasową, prezydent nie potrafił przekazać nam jako radnym tej informacji jako pewnej.
    Proszę poczytać o Nemo-Wodnym Świecie i innych ułańskich fantazjach lewicy w Dąbrowie Górniczej. To też ciekawa lektura.

  11. info, 19 mar 2015 o 2:01
  12. Krzysztof Andrzejewski, 19 mar 2015 o 10:07

    Panie Grzegorzu: dziękuję za Pana odpowiedź. Patrzymy na to nieco inaczej. Wychodzę z założenia że lepszy wróbel w garści, niż gołąb na dachu. Oczywiście mieć 20mln a mieć 40mln to różnica, ale nie mieć ani 20 ani 40 to już bardzo źle. Jako człowiek trochę starszej daty – uważam że coś jest warte tyle-ile ktoś inny za to chce zapłacić, a te opinie i wyceny rzeczoznawców nie są do niczego potrzebne.
    Taki inwestor jak NGK zapewne kieruje się jedynie czysto racjonalnymi przesłankami w podejmowaniu decyzji: chce kupić taniej, szybciej, wybudować się jak najmniejszym kosztem. Nie ma naszych lokalnych sentymentów, wszystko mu jedno czy będzie to Zabrze, Sosnowiec czy Dąbrowa – byle dojazd był i działka duża, ustawna. Tak na marginesie, to tej inwestycji już nam w Sosnowcu zazdroszczą, chociaż się jeszcze nie zaczęła na dobre.
    Aquaparki to historia na zupełnie inną dyskusję, mogło być gorzej: jak w Rudzie Śl. czy Tarnowskich G., finansowa klapa, kontrowersje jeszcze zanim zostały otwarte.
    Ale zgodzę się z tym, że trzeba władzy na ręce patrzeć i liczę na Pana w tym temacie.
    @info: 52 zł/m2 podkreślam – uzbrojonej – działki tuż przy autostradzie A1, to w porównaniu z mapą P. Nurka bardzo mało; na mapie ma kolor żółty; czyli zabudowane około 1000zł/m2.
    Pozdrawiam serdecznie, Krzysiek

  13. Grzegorz Jaszczura, 19 mar 2015 o 10:34

    Nie patrzymy na to inaczej. Cieszę się że pan jest wolnorynkowcem jak ja. Ale pieniądze budżetu miasta to nie sa prywatne pieniądze pana, moje czy pana Podrazy, to są pieniądze wszystkich mieszkańców.
    Radzę się przejechać na Tucznawę i obejrzeć stan terenu! Działki w upadłości (upadłego) KEmu idą po circa 80 zł. Ale nie licytujmy się.
    Co do Aquaparku to naprawdę radzę zaznajomić się z ułańską fantazją lewaków w Dąbrowie G. w tym temacie.

  14. Krzysztof Andrzejewski, 20 mar 2015 o 11:14

    Przybyłem, zobaczyłem, zrozumiałem.
    Zgodnie z Pana radą, wskoczyłem wczoraj po raz pierwszy w sezonie na rower i podjechałem na Tucznawę. Specem od budowlanki nie jestem, ale obejrzałem sobie działki i muszę przyznać że są atrakcyjne widokowo. Górki i dolinki spychacze rozjadą. Uzbrojenia, przyłączy żadnych nie widać, a przecież skądś będzie potrzebny prąd, woda, być może gaz…Droga bardzo ładna, na razie „do nikąd” (ostatnio widziałem taką na granicy Czeladzi i Będzina). Rozumiem, że droga zrobiona po to by ważne persony potencjalnych inwestorów mogły sobie podjechać i zobaczyć gdzie dzisiaj ściernisko, a jutro to będzie ich San Francisco. Tyle, że budowa drogę zniszczy, jak tam będą przeładowane ciężarówki jeździć. No i wróciłem, późnym wieczorem – ciemno wszędzie (a lampy przy drodze stoją), dobrze że mam porządne oświetlenie w rowerze.
    Co do Kemu to jak tam działalność była to pewnie i przyłącza są, uzbrojenie wystarczające do rozkręcenia produkcji w kilka miesięcy, a nie jak w przypadku Tucznawy – szczere pole.

  15. Grzegorz Jaszczura, 20 mar 2015 o 21:41

    Panie Krzysztofie, ale oceniam, że nie jest Pan przedsiębiorcą. Nie płaci Pan podatków czy np. ZUSu sam, lecz jest to robione przez Pana pracodawcę, np. urząd czy tp. Pan dostaje pensje netto i ma pan to z głowy. Czy się mylę?

  16. Krzysztof Andrzejewski, 24 mar 2015 o 10:47

    Można powiedzieć, że zgadł Pan, a może nawet się domyślił. Co prawda nie wiem za bardzo jak to się ma do Tucznawy (może o tyle, ze jak będzie ogłoszenie o pracę, to się nim zainteresuję), ale rzeczywiście kwestia ZUSu, składek ubezpieczenia i podatków to zmartwienie pracodawcy, a dokładniej księgowej co to wszystko liczy.
    Pozdrawiam

  17. Grzegorz Jaszczura, 24 mar 2015 o 11:26

    To mi wyszło z analizy Pana wypowiedzi. Nie chodzi o Tucznawę. Księgowa też tylko za pensję liczy to co pracodawca płaci. Chodzi o to, że jestem za tym, żeby wszyscy dostawali płacę brutto i sami opłacali sobie podatki i ubezpieczenie w szczególności (może być nawet obowiązkowe), wtedy się zorientują jakie to państwo jest (złodziejskie) i to socjalistyczne lewactwo co rządzi nagle przestanie mieć poparcie. :)

  18. antyzłodziej, 13 maj 2015 o 9:58

Zostaw komentarz




Ta strona wykorzystuje pliki cookie przechowywane na twoim komputerze. Jeżeli nie zgadzasz się na to opuść stronę lub wyłącz obsługę plików cookie w przeglądarce. Więcej informacji o plikach cookie znajdziesz na tej stronie